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Oct 06, 2023

Pläne für den Standort Route 58 & Mill Road, wo vier Restaurants, darunter Chick

Der Bauträger möchte auf dem größtenteils leerstehenden Grundstück von sieben Hektar vier Restaurants errichten

Der Projektentwickler, der vier Restaurants auf dem sieben Hektar großen, größtenteils unbebauten Grundstück an der Ecke Route 58 und Mill Road errichten möchte, war gestern Abend wieder vor der Planungsbehörde, um neue Überarbeitungen seines vorgeschlagenen Lageplans zu besprechen.

Das Fast-Food-Restaurant „Jimmy John’s“, das zuvor – zusammen mit Dunkin‘ – eines der vier vorgeschlagenen Gebäude bewohnen sollte, wurde aus dem Plan gestrichen, sagte Riverhead-Planer Greg Bergman dem Planungsausschuss, als er die seitdem vorgenommenen Änderungen am Lageplan überprüfte wurde zuletzt von der Tafel gesehen.

Mitglieder des Planungsausschusses hatten bei einer früheren Sitzung Einwände gegen die Zulassung von zwei separaten Durchfahrtsfenstern in einem Gebäude und verwiesen auf Bedenken hinsichtlich des Verkehrsflusses innerhalb des Geländes. Sie baten die beiden Restaurants, die denselben Firmeneigentümer haben, sich ein Drive-in-Fenster zu teilen. Stattdessen werde das Gebäude ausschließlich von der Dunkin‘-Donut-Franchise genutzt, sagte Bergman. Es wird ein Durchfahrtsfenster geben.

Die neue Version des Lageplans spiegelt auch Änderungen wider, die vorgenommen wurden, um den Anforderungen des Riverhead Water District und des Suffolk County Department of Public Works gerecht zu werden.

Der Landkreis benötige eine 15 Fuß lange Widmung entlang der Front der Route 58, einer Kreisstraße, sagte Bergman.

Der Riverhead Water District lehnte den Plan des Bauträgers ab, den Standort über eine 8-Zoll-Hauptleitung an der Mill Road mit Wasser zu versorgen, und verlangt vom Bauträger die Bereitstellung einer 10-Zoll-Wasserversorgung, die von der Wasserleitung auf der Südseite der Route 58 abzweigt. sagte Bergman.

Dieser Wasseranschluss erfordert die Platzierung eines Ventilkastens – einer Struktur, die Rückschlagventile enthält, um einen Rückfluss zu verhindern – am südlichen Ende des Geländes, in der Nähe der Route 58, sagte Bergman. Der Landkreis gestatte nicht, dass das Gehege innerhalb der vorgesehenen Wegerechte platziert werde, daher müsse es direkt nördlich der Wegerechte liegen, sagte Bergman dem Vorstand.

„Im Grunde handelt es sich um eine große Edelstahlbox, etwa 1,80 m hoch und wahrscheinlich 2,40 m breit“, sagte er.

„Wir sind also hier, um ein bisschen Feedback vom Vorstand einzuholen“, sagte er und wies darauf hin, dass die Platzierung direkt an der Route 58 „offensichtlich nicht der wünschenswerteste Standort“ sei und einer Überprüfung bedürfe, um die landschaftliche Ästhetik des Gebäudes zu bewahren Website.

Der Entwickler Richard Israel erklärte, dass es kaum eine Wahl gebe, wo die Wasserversorgungsleitung in das Gelände münden könnte, da das Gesundheitsamt des Landkreises nicht zulasse, dass sich Wasser- und Abwasserleitungen irgendwo auf dem Gelände kreuzen.

„Das Problem, das wir hier haben, ist, dass es sich um einen sehr engen Standortplan handelt. Und das ist sehr spät in unserer Bewerbung. Wir haben ein paar Jahre vor Ihren Augen verbracht, um zu versuchen, alles zu koordinieren, was auf diesem Standort passieren muss.“ Planen Sie mit Abwasser, Wasser und dergleichen“, sagte Israel.

„Die Kanalisation, die zum Commerce Drive führt, ist extrem eng, weil wir auf dem Grundstück, auf das sie stoßen, Entwässerungsstrukturen haben. Und wir haben die Kanalisation tatsächlich so verschoben, dass sie entlang der Grundstücksgrenze verläuft, um all das zu übersehen.“ “, sagte Israel. „Aufgrund der Entwässerungsstrukturen und der Kanalisation ist es praktisch unmöglich, eine Wasserleitung hindurchzuführen“, sagte er.

Israel sagte bis vor einem Monat, dass sie dachten, dass die 8-Zoll-Hauptleitung akzeptabel sei, „aber Frank möchte, dass diese 10-Zoll-Hauptleitung über die Route 58 kommt“, sagte er und bezog sich dabei auf den Superintendenten des Riverhead Water District, Frank Mancini. „Die Wasserbehörde war besorgt über den Wasserdruck, falls es dort brennen sollte.“

Israel sagte, er sei „mit dem Feuerwehrmann hin und her gegangen“ und habe an der Stelle einen weiteren Hydranten angebracht. Er sagte, er glaube, dass nur zwei der Gebäude gemäß dem Gesetz eine Brandbekämpfung – Sprinkleranlagen – erfordern.

Zwei der vier Gebäude sind größer als 5.000 Quadratmeter und erfordern gemäß der staatlichen Brandschutzverordnung Sprinkleranlagen. Gebäude eins, das von Chick-fil-A bewohnt werden soll und sich auf der Südseite des Geländes befindet, ist 5.855 Quadratmeter groß. Gebäude zwei, das von Dunkin‘ bewohnt werden soll, ist 2.560 Quadratmeter groß. Gebäude drei, für das noch kein Mieter benannt wurde, ist 2.600 Quadratmeter groß. Gebäude vier, voraussichtlich ein Restaurant mit 200 Sitzplätzen, ist 6.400 Quadratmeter groß.

Joseph Baier, Mitglied des Planungsausschusses, schlug vor, einen Parkplatz am nördlichen Ende des Parkplatzes zu streichen, um die Platzierung des Ventilgehäusekastens hinter dem Landschaftsbereich entlang der Route 58 zu ermöglichen. Auf dem Lageplan sind an dieser Stelle acht Parkplätze dargestellt. Wenn man ein oder zwei davon für den Gehäusekasten eliminieren würde, könnte man ihn weiter von der Straße zurücksetzen und die Ästhetik von der Straße aus verbessern.

Israel widersetzte sich dieser Idee. Zwar gebe es für Chick-fil-A mehr Parkplätze, als die Stadtordnung vorschreibe, aber es handele sich dabei um die Zahl der im Mietvertrag geforderten Stellplätze, so Israel. Insgesamt sieht der Lageplan 58 Parkplätze für Chick-fil-A vor.

Er forderte den Vorstand auf, keine Änderungen zu verlangen, die sich auf das Chick-fil-A-Restaurant auswirken würden. „Wir sind mit Chick-fil-A völlig fertig. Alle Unternehmensmitglieder haben alles genehmigt“, sagte Israel. Jede Änderung würde erfordern, dass er „zur gesamten Unternehmensstruktur zurückkehrt, sogar einen Parkplatz streicht“, sagte er.

Israel sagte so wie es ist, dass es die Zustimmung des Unternehmens einholen muss, um die Umzäunungsbox dort aufzustellen, wo sie vorgeschlagen wird, auch ohne dass dies Auswirkungen auf den Parkplatz von Chick-fil-A hat, da er sich vor ihrem Gebäude befindet. „Ich habe Chick-fil-A noch nicht einmal davon angesprochen“, sagte er. Wir werden im Grunde sagen, dass dies eine Ihrer Anforderungen ist und hoffentlich durch die Unternehmensführung umgesetzt wird“, sagte er.

Die Vorsitzende des Planungsausschusses, Joann Waski, sagte, sie sei besorgt über die Dichte der Bebauung auf dem Gelände.

„Sie haben gerade mehrmals gesagt, was für ein knapper Lageplan das ist, und das ist es wirklich. Ich mache mir große Sorgen um das Gebäude im hinteren Teil“, sagte Waski. In dem 6.000 Quadratmeter großen Gebäude am nördlichen Ende des Grundstücks, für das es noch keinen Mieter gibt, soll nach Angaben des Bauträgers ein Restaurant mit 200 Sitzplätzen entstehen.

„Ich würde Chick-fil-A gerne kommen sehen. Ich finde, das ist eine tolle Sache“, sagte Waski. „Dieser Bereich ist im Moment aufgrund der Länge der Strecke so dicht. Und Sie haben gerade selbst gesagt, dass es eng ist … Ich fürchte, dass es dort zu viele Staus geben wird.“

Ingenieur Doug Adams sagte, Israels Einstufung des Standorts als „eng“ beziehe sich auf die Platzierung des Einfriedungskastens.

„Ich denke, der Rest der Website ist für das, was wir tun, völlig ausreichend und erfüllt alle Codeanforderungen“, sagte Adams. Der Code verlangt einen Platz pro drei Sitzplätze, sagte er, aber jedes Restaurant brauche tatsächlich mehr.

„Viele Restaurants … haben höhere Parkanforderungen, weil sie sicherstellen wollen, dass jeder Gast, der kommt, einen Parkplatz hat und dass es immer so aussieht, als gäbe es immer großzügige Parkplätze“, sagte Israel.

„Ist es möglich, nicht alle Parkplätze zu bauen, obwohl die Plätze vorhanden sind“, fragte Baier.

„Also bringen wir in der 11. bis 12. Stunde noch einmal Themen zur Sprache. Das liegt Ihnen seit zwei Jahren vor. Es hat einiges an Bewegung durchgemacht, um dorthin zu gelangen, wo wir heute sind“, sagte Israel.

Bergman sagte, das Gelände sei im Sinne der Stadtordnung „überbeparkt“. Die Vorschrift erfordere 149 Plätze, der Lageplan sehe 250 Plätze vor.

„Was der Code für ein Restaurant vorschreibt und was tatsächlich für ein Restaurant erforderlich ist, sind zwei verschiedene Dinge“, sagte Adams. Als Beispiel nannte er die Website von Applebee. Der Lageplan sah die in der Stadtordnung geforderten Parkplätze vor, diese reichten jedoch nach dem Bau der zweiten Phase mit Einzelhandelsgeschäften nicht mehr aus, sagte Adams.

Der stellvertretende Vorstandsvorsitzende Ed Densieski erkundigte sich nach dem Puffer zwischen der Grundstücksbebauung und der bestehenden Wohnanlage neben der Nordgrenze.

Der Lageplan sieht einen sechs Fuß hohen Maschendrahtzaun mit Sichtschutzlamellen vor. Das bestehende Waldgebiet entlang der Nordgrenze, ein natürlicher Puffer, werde nicht beeinträchtigt, sagte Bergman.

„Vor den Parkplätzen gibt es eine Stützmauer, und auf dieser Stützmauer ist ein immergrüner Puffer angebracht, um den Parkplatz abzuschirmen, sodass keine Scheinwerfer auf das Wohngrundstück gelangen“, sagt Bergman sagte.

„Es ist ein riesiges Projekt“, sagte Densieski. Mehr Landschaftsgestaltung in diesem Bereich wäre besser, sagte er.

„Jeder möchte die Bäume, die es gibt, erhalten“, sagte Israel. Wenn Sie möchten, dass ich die Eichen und alles andere abreiße, können wir das tun“, sagte Israel.

„Niemand will, dass du Bäume fällst“, sagte Waski.

Die Entwicklung des Geländes erfolgt in vier Phasen. Die Gebäude eins und zwei mit Parkplätzen werden in Phase eins gebaut, sagte Israel. Gebäude drei mit Parkplätzen wird in Phase zwei errichtet. Gebäude vier mit Parkplätzen ist Phase drei. Ein Parkplatz mit 29 Stellplätzen (siehe Abbildung zwischen dem nördlichen Eingang und Gebäude drei) wird in Phase vier gebaut. In Phase eins könnten in der nördlichen Hälfte des Geländes einige Entwässerungsstrukturen installiert werden, sagte Israel. Aber das Gebiet werde ausbalanciert, klassifiziert und wahrscheinlich besät, bis Mieter für die Gebäude drei und vier gefunden seien, sagte er. Die beiden Eingänge an der Mill Road, die mit den Eingängen zum Riverhead Center-Gelände übereinstimmen, werden in Phase eins gebaut und die gesamte Randbegrünung, einschließlich des nördlichen Puffers, werde ebenfalls in Phase eins fertiggestellt, sagte er.

Auf der Route 58 am westlichen Rand des Geländes gibt es auch einen Ein-/Ausgang, der nur nach rechts abbiegen kann – rechts hinein, rechts abbiegen. Es bietet Zugang zu einer zweispurigen Innenstraße in beide Richtungen, die sich nach Norden bis zum Parkplatz für Gebäude vier erstreckt.

Der Entwickler wird Details für die Ventilgehäuseeinheit, Landschaftspläne und Screening-Methoden dafür vorlegen.

Das Anwesen gehört der Long Island Cauliflower Association, die es früher für Farmauktionen und Lagerung nutzte. Es wird derzeit durch ein Lagergebäude aus Metall erweitert, das abgerissen werden soll, um Platz für den Neubau zu schaffen.

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